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En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas, etc.) se tramitan en el procedimiento civil ordinario a excepción de aquellos que se detallan a continuación y que se tramitan por el llamado juicio verbal:
En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino) por falta de pago de las rentas.
En los que solicite la extinción del contrato por el cumplimiento de su plazo de duración.
Las reclamaciones por la falta de pago de la renta o cantidades asimiladas independientemente de la cantidad que se reclame.
Excepcionalmente, el arrendador podrá ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas siempre que el importe de estas cantidades no supere los 30.050,61 €. En caso contrario, el procedimiento judicial aplicable será el ordinario.
Por cesión del contrato se entiende la transmisión que realiza el propietario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona.
El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino de una parte de la vivienda de la que disfruta y que a su vez ha alquilado al propietario.
El inquilino sólo puede subarrendar una parte de la vivienda y tan sólo por el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando
En ambos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, es necesario que el propietario preste su consentimiento por escrito.
La subrogación es la sustitución de una persona por otra en el contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular. Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino.
Así, se produce la subrogación en el lugar del propietario cuando éste vende a una tercera persona la vivienda arrendada. En estos supuestos, el comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato de arrendamiento, que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de duración.
La subrogación en el lugar del inquilino puede producirse en diversas situaciones, que detallaremos a continuación
En primer lugar, el fallecimiento del inquilino, que no conlleva necesariamente la extinción del contrato de arrendamiento dado que pueden subrogarse en el mismo:
El cónyuge del arrendatario o la pareja de hecho (tanto homosexual como heterosexual) que al tiempo del fallecimiento conviviera con él, exigiéndose en este último caso un periodo de convivencia de al menos 2 años o descendencia en común.
Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores.
Los ascendientes o hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento. Las personas, distintas de mencionadas, que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.
Si existen varias personas de las anteriores con derecho a subrogarse en el arrendamiento, se aplicará el mismo orden en el que figuran mencionadas, si bien los padres mayores de 70 años tendrán prioridad sobre los descendientes.
En los casos de igualdad, tiene preferencia la persona que tuviera una minusvalía superior al 60%, las que tuvieran cargas familiares y en última instancia el descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
Si, por el contrario, no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento se extinguirá.
También se extinguirá el arrendamiento si al propietario no se le comunicase el fallecimiento y la identidad de la persona que se va a subrogar en el contrato de arrendamiento en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario.
En segundo lugar, también se produce la subrogación en el lugar del inquilino en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial del mismo. En estos supuestos, el cónyuge que no sea titular del contrato de arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada si se le atribuye por sentencia judicial, siempre que se lo comunique al arrendador en el plazo de 2 meses contados desde la fecha de notificación de la sentencia.
La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del tiempo por el que se celebró.
Debe destacarse al respecto que, aunque las partes pueden acordar libremente su duración si se pactó por un tiempo inferior a 5 años, el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda hasta agotar este término, si lo desea, sin que el propietario pueda oponerse.
Una vez cumplido este periodo, podrá comunicarle al inquilino su intención de no prorrogar el contrato.
En segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino pueden solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que incumplan sus respectivas obligaciones. Así, el propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:
Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:
Por último, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador (por ejemplo, un terremoto) y por la declaración de ruina realizada por la administración competente.
Si el propietario de una vivienda alquilada desea venderla, está obligado legalmente a ofrecérsela en venta, en primer lugar, al arrendatario, indicándole el precio y el resto de las condiciones.
El inquilino, por su parte, dispondrá sobre la misma de un derecho de adquisición preferente de tanteo y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.
Si el propietario no hiciese el ofrecimiento de la vivienda al arrendatario, y vendiese la vivienda por su cuenta a un precio inferior al comunicado, o incumpliese cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones en las que el propietario la transmitió al tercero. A esto se le denomina derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta de la vivienda.
El pacto por el cual el inquilino renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en aquellos casos en los que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por una duración superior a 5 años.
El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda de forma conjunta con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.
Por su parte, la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste alcance los 5 años de duración; después podrá optar por su extinción.
Debe distinguirse al respecto entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación, y las mejoras.
A. Las obras de conservación.
El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas, salvo que el deterioro lo haya producido el propio inquilino, o la vivienda haya quedado destruida por causas de las que no sea responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto, etc.) y que dan lugar a la extinción del contrato. El propietario-arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda deberá abonarlas el inquilino.
Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar por culpa de dichas obras.
Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino, siempre que se lo comunique al propietario, y tendrá derecho a que éste le restituya su importe.
Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización hacen inhabitable la vivienda, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta el fin de las obras.
B. Las obras de mejora.
Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes.
Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se reduzca proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.
En estos casos, el propietario deberá notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.
Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten a la vivienda. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda que no pueda utilizar a consecuencia de las mismas, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Por su parte, el arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, o provoquen una disminución de la estabilidad o seguridad en la misma.
En ambos casos el propietario podrá exigir que el inquilino reponga la vivienda a su estado original
Por último, el arrendatario, previa notificación por escrito al propietario, podrá realizar en la vivienda aquellas obras que sean necesarias para adecuar la misma a su propia condición de minusválido o a la de su cónyuge, pareja de hecho, o familiares que convivan con él.
Cuando finalice el contrato, si lo exige el arrendador, deberá reponer la vivienda a su estado inicial.
La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos los 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá superar el 20% de la renta vigente.
La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente por ambas partes.
Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes, si bien es muy común señalar como periodo de pago obligatorio del día 1 al 5 de cada mensualidad.
En principio, el arrendador no podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.
Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta, etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda.
Por su parte, el propietario-arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).
Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que durante los 5 primeros años de duración del contrato la renta se incrementará o disminuirá (esto último parece bastante poco probable) de conformidad a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística; así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.
La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC correspondiente al mismo mes en el que se celebró el contrato.
Las partes está obligadas a mantener este sistema de actualización durante los 5 primeros años; a partir de entonces la renta se actualizará conforme hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento, aunque generalmente se seguirá incrementando de conformidad al Indice de Precios al Consumo
Por último, la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al inquilino el importe de la actualización.
En el momento de firma del contrato y por imperativo legal, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.
La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual o corriente).
El importe de la fianza se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato, siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en perfecto estado. Si se hubiesen producido desperfectos, se descontarán los gastos de su reparación del importe de la fianza.
La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también la de los intereses que haya generado este débito, conforme a las reglas del cálculo de intereses legales.
Por último, la fianza podrá ser actualizada – como en el caso de la renta – una vez transcurridos los cinco primeros años de duración del contrato.
En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler.
Si este plazo de duración fuese inferior a 5 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.
Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 5 años, con la única excepción de que el propietario-arrendador haya manifestado expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de este tiempo.
Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre lo preavise al inquilino con un mes de antelación.
Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros 3 años más salvo que sea el inquilino el que comunique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato.
Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que ésta es de un año.
El contrato de arrendamiento se realiza por escrito, y es inscribible en el Registro de la Propiedad, siempre que su duración sea superior a los seis años.
En el contrato debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del inmueble que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.
No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto; basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto.
El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante Notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad con las condiciones temporales señaladas anteriormente
Si Ud., como arrendador (propietario) o arrendatario (inquilino), desea que se refuercen expresamente alguno de sus derechos o pretende incluir cláusulas especiales, o tan solo redactar el contrato con las previsiones más exigentes para salvaguardar sus derechos, le sugerimos que nos encomiende la redacción del contrato, para asegurar la eficacia de su contenido y la seguridad y tranquilidad de los efectos del mismo, así como las particularidades que presente su caso concreto.
Si desea alquilar una vivienda o solventar alguna duda respecto a los derechos y obligaciones que pueden derivarse de su contrato de alquiler, debe tener en cuenta que éste se encuentra regulado en la actualidad por la ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, comúnmente conocida como LAU.
Esta Ley se aplica a todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del día 1 de enero de 1995; los contratos realizados con anterioridad se rigen por diversas disposiciones legales que han sido modificadas por la Ley vigente.
Los consejos que se exponen a continuación se centran exclusivamente en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de enero de 1995, y de inmuebles urbanos.
También debe considerarse que a efectos de la aplicación de la Ley de Arrendamientos vigente, se entiende por vivienda aquella edificación habitable cuya finalidad es la de satisfacer la necesidad de primera vivienda del arrendatario.
Así, la ley no es de aplicación a las viviendas que se habitan por razón del cargo o servicio que se presta (por ejemplo, porteros, guardas, empleados, asalariados, funcionarios, militares, alumnos y personal de las Universidades, etc.), ni a las denominadas “viviendas suntuosas”, es decir, aquellas que ocupan una superficie de más de 300 m2, o cuya renta inicial es 5,5 veces el salario mínimo interprofesional; en ambos casos las partes son libres para acordar todos los términos del contrato.